本網(wǎng)訊 昨晚（11月18日），北京市住房城鄉(xiāng)建設委、北京市財政局、北京市稅務局聯(lián)合印發(fā)《關于取消普通住房標準有關事項的通知》宣布，北京市將取消普通住房和非普通住房標準，自2024年12月1日起施行。

　　《通知》明確，北京市取消普通住房和非普通住房標準后，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

　　在個人購買住房契稅方面，北京市適用與全國統(tǒng)一的個人購房契稅優(yōu)惠政策。

　　個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

　　對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

　　《通知》還明確，12月1日前，個人銷售、購買住房涉及的增值稅和契稅尚未申報繳納的，符合相關規(guī)定的可適用執(zhí)行。

　　值得一提的是，同一天（11月18日），上海住建委、房管局、財政局和稅務局四部門也發(fā)布《關于取消普通住房標準有關事項的通知》，取消上海市普通住房和非普通住房標準，同時明確取消標準后相關個人住房交易稅收事項。此次政策將自今年12月1日起施行。

　　普通住宅和非普通住宅有何區(qū)別？

　　據(jù)業(yè)內(nèi)專家介紹，一般有兩種方式區(qū)分普通住宅和非普通住宅，一是不同城市基于房子的位置、單總價去界定的普通住宅和非普通的高端住宅；二是住宅性質(zhì)和非住宅性質(zhì)的區(qū)別，比如商業(yè)、辦公、商住。普通住宅和非普通住宅的增值稅、契稅不同。

　　以北京為例，按照目前北京市的區(qū)分標準，須全部滿足3條的住宅即為普宅，有任何一項不滿足的，即為非普。三個條件是：小區(qū)容積率在1.0（含）以上；房屋建筑面積在140平方米（含）以下；價格方面，單價不高于規(guī)定的上限，或者總價不高于規(guī)定的上限，二者滿足其一即可。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，北京現(xiàn)行的主流普通住宅和非普通住宅標準是2014年住房市場短缺、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不匹配時期的一項重要政策，同時也是緊縮性調(diào)控措施的重要組成部分。

　　這一標準在過去的“有沒有”時代，為了滿足人們的基本住房需求，稅務政策對普通住宅給予了更多的支持，對非普通住宅采取了相對較高的稅費政策，鼓勵人們購買普通住宅，解決基本的居住問題。

　　當今，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了“好不好”的時代，人們更加關注住房的品質(zhì)、環(huán)境和舒適度，改善性需求成為主流，普通住宅和非普通住宅之間的差異在稅務政策上的意義逐漸降低。此次取消普通住宅及非普通住宅認定標準后，有利于住房高質(zhì)量發(fā)展，適應市場需求從‘有沒有’到‘好不好’的變化。

　　800萬元二套房

　　契稅減負16萬元

　　12月1日新政落地后，在北京買房能省多少成本？

　　通俗地理解，2024年12月1日起，在北京以及全國范圍內(nèi)，個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。

　　此前北京規(guī)定，個人購買首套住宅，90平方米（含）以下的稅率為1%，90平方米以上的稅率為1.5%；個人購買二套住宅，不區(qū)分面積，契稅稅率均為3%。

　　以市民鄧先生為例，因為家有二胎，想置換一套面積為138平方米的房子，房款約為800萬元。政策調(diào)整前，該住宅被認定為非普通住房，6年前房東以500萬元購入，鄧先生需繳納增值稅為15萬元。政策調(diào)整后，這筆增值稅可全部節(jié)省。

　　在個人購買住房契稅方面，如果鄧先生是家庭唯一住房，調(diào)整前契稅是12萬元，此次調(diào)整后為8萬元，節(jié)省4萬元。如果是第二套房，調(diào)整前契稅是24萬元，此次調(diào)整后同樣為8萬元，節(jié)省了16萬元。

　　新政降低了售房成本

　　增加了住房財產(chǎn)性收入

　　此次北京、上海政策是對此前財政部、國家稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部三部門政策的具體落實。

　　11月13日，三部門聯(lián)合發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關稅收政策的公告》（以下簡稱《公告》），包括優(yōu)化住房交易契稅政策，明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策。

　　《公告》規(guī)定，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

　　對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

　　此次政策調(diào)整后，在全國范圍內(nèi)，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。一線城市不再“區(qū)別對待”。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，根據(jù)近期國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)，新房和二手房價格均迎來拐點，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)、向好發(fā)展的良好態(tài)勢。其中，上海各項指標均在全國前列。當前上海貫徹落實房地產(chǎn)稅收優(yōu)化政策，在房地產(chǎn)市場形勢向好的基礎上，將和行政、土地、金融等政策互動，持續(xù)釋放組合拳效應。

　　他預計，其它一線城市也將跟進，陸續(xù)出臺房地產(chǎn)稅收優(yōu)化政策。

　　上海取消普通住房和非普通住房標準，直接影響與其掛鉤的稅收政策，具體來看，個人轉(zhuǎn)讓住房個人所得稅、個人出售住房增值稅、個人購買住房契稅均有減免。

　　回溯個稅政策調(diào)整歷史，上海自2006年起在房屋交易環(huán)節(jié)執(zhí)行了差別化的個稅政策。2006年，原上海市地方稅務局印發(fā)《關于本市貫徹〈國家稅務總局關于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關問題的通知〉的操作意見》明確，普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的1%征收，非普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的2%征收。而自2024年12月1日起，上海將取消普通住房和非普通住房標準，核定征收的稅率統(tǒng)一為1%。

　　嚴躍進表示，新政降低了售房成本、增加了住房財產(chǎn)性收入。

　　他舉例道，若上海某房東出售一套1000萬元總價的住房，過去個稅或需繳納20萬元，那現(xiàn)在或只需繳納10萬元，另需說明的是，若該房東一年內(nèi)在上海換房，還可享受個稅退稅的優(yōu)惠政策。

　　根據(jù)新規(guī)定，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。嚴躍進解釋道，增值稅政策和房屋出售關系較大，可降低房東的售房成本，利于二手房市場。契稅方面，對二套房的減負效應更明顯。舉例來說，若二套房認購了1000萬元總價的住房，新政前契稅最高需30萬元，新政后最低可為10萬元，直接減少了20萬元的契稅額。

　　“購房政策的黃金窗口期已開啟。”嚴躍進表示，上海房地產(chǎn)政策已進入歷史最寬松階段，從去年“認房不認貸”政策開始，上海持續(xù)在行政、土地、金融、財稅等領域調(diào)整優(yōu)化政策。因此，疊加一系列利好的購房政策和環(huán)境，包括購房門檻低、首付比例低、房貸利率低、稅費成本低等，政策效應將持續(xù)釋放，上海房地產(chǎn)市場將朝著向好的方向發(fā)展。

　　值得一提的是，上海稅收優(yōu)化政策雖然在12月1日正式執(zhí)行，但不影響11月中下旬的房屋買賣，各類尚未申報繳納的稅費亦可享減稅優(yōu)惠。

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