日前，住建部公布《住房租賃條例(征求意見稿)》，提及支持發展房地產投資信托基金，支持住房租賃企業發行公司信用類債券及資產支持證券，專門用于發展住房租賃業務。

　　有報告數據顯示，截至2017年，全國住房租賃市場租金規模達到1.3萬億元，每年新增租金規模約1000億元。從房企布局情況來看，截至2019年，TOP100房企中約25%的房企直接或間接參與長租公寓，TOP30房企中逾6成公司涉足長租公寓。

　　紛紛涉足

　　結合各房企披露的情況來看，房企布局長租公寓大多是對業務多元化的嘗試。

　　以萬科A為例，公司2020年中報詳細披露了多元化業務布局情況，長租公寓正是其中一部分。截至報告期，公司已在33個城市累計開業泊寓12.73萬間，上半年新開業1.89萬間。已開業項目整體出租率為88%，成熟期項目(開業半年及以上)出租率為93.7%，住房租賃業務上半年實現營業收入10.5億元。

　　2019年，中駿集團控股明確了以房地產開發為主體，以新零售購物中心和長租公寓為兩翼的“一體兩翼”核心業務發展模式，主推中高端長租公寓品牌FUNLIVE方隅。截至2020年中報披露期，FUNLIVE方隅已布局15座城市，管理規模20000間。

　　龍湖集團2020年中報提及，公司長租公寓品牌冠寓已累計開業約7.9萬間。冠寓作為公司發展的主航道之一，目前已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一線及二線城市開業運營。公司表示，未來該部分業務將為公司投資物業租金增長奠定堅實的基礎。

　　除房企外，也有物業公司涉足長租公寓。如南都物業，公司2020年中報顯示，上半年公司長租公寓業務實現營業收入1246.20萬元。

　　中研網數據顯示，截至2019年，TOP100房企中約25%的房企直接或間接參與長租公寓，TOP30房企中逾6成公司涉足長租公寓。從2019年開業情況來看，TOP10企業增長情況較好，萬科泊寓和龍湖冠寓新增規模占TOP10房企長租公寓新增規模比例近6成。

　　雖然已有一定比例房企布局長租公寓業務，但整體來看，各家布局規模較小，該業務營收占總營收的比重也較低。

　　“房企布局長租公寓或是看好未來的發展空間。當前房地產開發仍是房企主業，且長租公寓多處虧損狀態，因此規模較小。”中原地產上海首席分析師盧文曦告訴中國證券報記者，在持續虧損狀態下，也有房企將其剝離獨立經營。

　　加碼布局

　　中國證券報記者注意到，不少房企公布了年內長租公寓的布局計劃。

　　在2020年中期業績說明會上，龍湖集圖首席執行官邵明曉表示，對長租公寓業務充滿信心，其有非常龐大的用戶群，21-35歲用戶群的數量非常大。加上整體資金成本比較低，預計今年可完成10萬間開業和20億元收入。

　　他說，冠寓今年開始盈利，雖是微利，但是一個好的開端，未來會將重資產和輕資產比例深度優化。目前冠寓整體毛利率在32%-35%，開業6個月項目的出租率達到88.6%。

　　中駿集團控股在2020年中報中提及，公司繼續奉行一體兩翼的發展模式，重點布局海峽西岸經濟圈、中西部地區及粵港澳大灣區，將繼續落實購物中心與長租公寓兩大抓手。公司方面稱，計劃至2025年，全國布局20萬間長租公寓，管理租金規模超100億元。

　　萬科A2020年中報披露，截至報告期，公司規劃和在建中的泊寓尚有5.77萬間。

　　中研網報告稱，從市場規模來看，截至2019年，住房租賃市場租金規模達到1.3萬億元，每年新增租金規模約1000億元。住建部數據顯示，2019年一二線城市租房比例達50%，規模化住房租賃企業市場份額僅2%，住房租賃企業市場發展前景可觀。

　　諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為，之所以越來越多的房企布局長租公寓，一是住房租賃市場龐大，目前競爭并不充分；二是熱點城市外來人口凈流入快速增長，房價水平居高，住房租賃需求旺盛，且國家政策傾斜，并明確提出加快發展住房租賃市場。

　　政策扶持

　　值得一提的是，國家政策對長租公寓發展頻釋利好。

　　早在2016年，國務院就曾出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確提出“支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品”。此后，房企通過發行債券等方式融資，促進了長租公寓行業發展。

　　9月7日，住建部發布《住房租賃條例(征求意見稿)》，其明確提及，國家支持金融機構按照風險可控、商業可持續的原則，創新針對住房租賃的金融產品和服務，支持發展房地產投資信托基金，支持住房租賃企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用于發展住房租賃業務。

　　盧文曦表示，長租公寓是長周期的行業，風投資金往往強調短周期、高回報，且對投資標的選擇要求較高。此次住建部發布的《住房租賃條例(征求意見稿)》中提到的相關融資政策更能吸引公眾資金參與，且管理更加透明，有利于促進行業良性發展。

　　在陳霄看來，相關融資、稅收等方面的優惠政策，可有力地促進長租公寓的發展。“長租公寓在經歷了多年的運營沉淀后，已逐步意識到精細化運營才是立身之本，在國家政策扶持下有望加快發展。”

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