近日,由Distrii辦伴聯合翰同資本共同打造的張江NEO項目正式對外開放。2019年8月,Distrii辦伴與翰同資本簽約,Distrii辦伴負責項目的整體改造。去年11月,翰同資本與陽光城就張江項目出售簽署交易協議,實現了項目的成功退出,項目更名為陽光·張江NEO。該項目是相繼于上地NEO之后,Distrii辦伴協助翰同資本完成的項目退出的第2個城市更新項目。從2019年8月正式簽約,到今年4月底開放,Distrii辦伴耗時8個月,完成了陽光·張江NEO從廢棄工業老建筑到園林辦公標桿產品的完美蛻變,成為Distrii辦伴服務資管的再一次力作。

　　◎改造前整體項目實景圖

　　◎改造設計方案效果圖

　　項目簡介

　　張江NEO,原名蓋臣商務中心,位于上海浦東新區蔡倫路103號,坐落于中國硅谷張江高科技產業園的核心位置。項目為兩棟獨立建筑及圍合式內庭院構成的獨立園區,占地面積6,458m2,總建筑面積8,940m2。改造前,項目為風貌雜亂、風格迥異的廢棄老廠房,空置多年,Distrii辦伴完成前期調研、市場定位、設計規劃、建設改造等全流程EPC服務,通過對建筑和業態的全面升級,將其打造為科技感與藝術美兼具的區域地標。

　　項目屬于典型的核心區域存量資產,Distrii辦伴面臨諸多的改造難點:

　　第一,周邊環境差,工廠較多,而項目本身建筑外形老舊,南北樓風格迥異,中庭雜亂,缺乏統一規劃定位,項目淹沒在嘈雜平庸的環境之中;

　　第二,基礎設施陳舊,原有設備設施如排污、機電等均無法滿足園區現代企業;

　　第三,內部存在結構缺陷,樓宇之間錯層明顯,且局部層高僅2.6米;

　　第四,多家不同類型商業入駐,業態混雜,且清退拆除工作需要與改造同時進行;

　　第五,城市更新改造類項目面對的法規政策限制諸多,且項目本身沒有太多可以被利用的資源;

　　第六,項目工期緊張、協調專業較多,需要在成本可控的前提下,高度還原設計方案。

　　◎外立面改造前

　　◎外立面改造前

　　◎室內改造前

　　對于以上難題,Distrii辦伴基于對于張江市場的了解,以及過去二十多個城市更新類項目的全流程服務經驗,在2個月內迅速形成形成關于定位、策劃、設計、投資估算的整體解決方案,隨后耗時6個月完成實際施工,實現項目整體資產價值提升。改造完成后,Distrii辦伴超額完成各項目標,項目租金溢價提升近35%,成為張江片區辦公的示范引領。

　　針對以上問題,Distrii辦伴提出以下解決方案:

　　一、前瞻定位:

　　打造未來科技感十足的

　　現代化創意辦公園區

　　張江高科技園區,被譽為中國硅谷。成立于1992年7月,位于上海浦東新區中南部,是中國國家級高新技術園區,與陸家嘴、金橋和外高橋開發區同為上海浦東新區四個重點開發區域。張江園區規劃面積79.7平方公里,其中37.2平方公里于2015年4月經國務院批準納入中國自由貿易試驗區。

　　張江產業園入駐企業多達1萬多,其中高新技術企業685家,主要兩大產業集群包含:“醫產業”集群,涵蓋醫藥、醫療、醫械、醫學的醫療健康產業;“E產業”集群,基于互聯網和移動互聯網的互聯網產業。基于對張江周邊市場的調研分析,基本鎖定為高科技產業聚集區,且未來辦公主體以80/90后等年輕人為主。憑借四十多萬方辦公資產管理運營經驗和空間產品打磨的能力,Distrii辦伴進一步決策,決定對張江NEO進行業態重構,將目標客戶鎖定為大中型企業,因此設計出以4.0、5.0戶型(150-300平米)為主的辦公產品組合,兼備商務辦公和共享辦公等先進理念。

　　市場定位和客戶定位在前,產品定位為市場和客戶定位服務。基于以上分析,Distrii辦伴化繁為簡,為產品提取了“高科技、互聯網、未來感”三大元素,最終確認將“集成電路板為參考的韻律感十足的流線型符號”貫穿整個項目,充分利用標的物業獨門獨院的建筑結構和較大的中間綠化帶的天然優勢,將項目打造為“創意辦公園區”。既保留標準辦公的商務范兒與獨立性,亦配置聯合辦公的大面積共享空間,同時打造近3000㎡的庭院綠色景觀,與張江傳統的工廠、研發辦公樓和甲級辦公樓形成差異化競爭優勢。

　　◎現狀體塊關系解析,內部錯層

　　◎集成電路板為參考,設計主元素

　　◎陽光·張江NEO設計效果圖(北樓)

　　◎陽光·張江NEO設計效果圖(南樓)

　　◎陽光·張江NEO設計效果圖(中庭)

　　改造后,一方面與張江的產業規劃進行呼應,另一方面也引領張江辦公變革。而事實上,經過改造的陽光·張江NEO驗證了“未來科技定位”的前瞻性和正確性。

　　二、創意設計:

　　以集成電路板為參考的

　　韻律感流線符號

　　在設計過程中,Distrii辦伴實現了“風格統一、品質提升、空間優化”三大轉變。

　　在風格統一層面:

　　針對樓宇周邊環境嘈雜,南北樓風格迥異問題,Distrii辦伴做了3個步驟的處理:科技符號抽象化提取-建筑輪廓弧形呼應-流線變型化解錯層,最后統一并優化南北樓整體風格,提升項目整體性。

　　◎北樓改造后

　　◎北樓改造后

　　◎南樓改造后

　　◎俯瞰圖

　　第一,將以集成電路板為參考的韻律感十足的流線型符號提取出來,并巧妙應用在南北兩棟樓宇的建筑立面、中庭景觀環境的全場景和細節之中。尤其是該元素在中庭自然延展,使得俯視角度仿佛待放的花朵,與園區的庭院景觀完美契合。

　　第二,外立面材質使用鋁板及超白玻璃,通過鋁板遮蓋北幢東段外立面圓弧并向西延伸。通過面的構成,打破原項目“不同體塊之間完全割裂“的無序現狀,進一步強化統一風格。第三,巧借立面線條變化,創意性地化解了北樓東西兩側的錯層尷尬。

　　在本項目中,Distrii辦伴巧妙處理建筑正負關系,正形為白色,負形為灰色,盡管白色占面積很小,但是Distrii辦伴依然打造出了視覺沖擊感很強的整體立面,讓項目能夠迅速超拔出群,脫穎而出。

　　在品質提升層面:

　　Distrii辦伴將現代科技和綠色建筑巧妙結合,打造精品創意園區。Distrii辦伴保留原有北側圓弧輪廓,并通過橫向韻律感順暢的流線設計,在現代科技感建筑的基礎之上賦予其藝術美感。這種藝術和科技元素的結合,同樣貫穿內部空間的整體改造升級。

　　◎共享大堂

　　◎辦公室

　　◎會議室

　　◎休息區

　　南樓與北樓通過中間庭院的自然景觀相連,同時可頂部凸起部分彰顯企業品牌,私密性與昭示性兼具,適合中等規模的品牌企業使用。

　　◎中庭

　　針對原本荒廢的中庭,Distrii辦伴充分挖掘庭院的自然景觀的潛力,打造成具有輕社交功能的休閑配套區域,保留并優化中間庭院的植物排布,通過集成電路板元素延續對植物進行精心布局,使得庭院四季精彩紛呈,營造優美宜人的辦公配套氛圍、提升園區整體溢價空間。

　　在空間優化層面:

　　Distrii辦伴對整個空間、交通、設備等做了優化。

　　以北樓為例,北樓東側僅有2.6米的層高,空間具有一定的壓迫感,Distrii辦伴通過機電設計所有管道做了優化:公共區域和大面積辦公區域看不到任何管道,而其他區域頂部管線排布極盡細致,都以裝飾和藝術品來精心設計布局。此外,地面取消了擠壓層高的架空地板,最大限度地爭取辦公層高。在交通梳理方面,Distrii辦伴將原本位于兩邊的豎向交通挪到中間,方便企業通行。

　　三、城市更新:

　　實現資本市場和客戶市場的雙贏局面

　　不僅是在改造技術、成本把控、改造效率和還原度等四大方面,Distrii辦伴展現出了強大的城市更新全流程、一體化工作能力。更重要的是,Distrii辦伴搭建對城市更新領域資本市場和客戶市場深度了解,能將兩端資源進行快速精準匹配,實現雙贏局面。目前,Distrii辦伴已經打造了二十多個一線城市核心地段標桿案例,奠定了Distrii辦伴城市更新板塊的行業領先地位。

　　在資本市場,Distrii辦伴具備一線城市老舊物業前期定位測算、升級改造、空間運營和資產退出等服務全流程資管能力,能夠深入投、融、管、退核心環節。在上地NEO和張江NEO兩個項目中,即便面對諸多改造限制,Distrii辦伴依然有效節省成本,提出了性價比高且創意十足解決方案,積極配合翰同資本實現快速退出,尤其是上地NEO在8個月內實現退出,成為業內佳話。

　　不斷打磨存量資產“效益為本”的增值策略,讓Distrii辦伴近年來成為國內、國際一線資管機構合作伙伴的重要原因,過去一年,Distrii辦伴服務了新加坡城市發展集團、吉寶置業、鵬里集團、Chelsfield、鼎一投資、思畫資本等多家地產基金和資本方,其中多個項目實現客戶定制,開業滿租。

　　如此搶眼的辦伴速度和效益,正是基于Distrii辦伴對于中國企業客戶市場精準分析。目前,Distrii辦伴已經服務了4000多家企業,其中70%以上的企業均為發展期、成熟期企業,如美孚、今日頭條、大眾點評、快手等知名企業。

　　陽光·張江NEO是張江高科技產業園區存量資產辦公變革的一朵閃耀明珠,也是Distrii辦伴城市更新的又一張閃亮名片。預計2020年下半年,Distrii辦伴與吉寶置業合作的吉匯新創(原:張江微電子港3號樓)也將對外開放。至此,Distrii辦伴將在張江片區打造出3張享譽業內的城市更新名片,以新辦公助力張江園區產業招商,拉動周邊產業升級,真正賦能產業園區升級及智慧城市更新。

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